ECCON na mídia – Revista Exame – Nov. 2017
Mercado pede índice de preço para áreas de floresta
Embora as transações de áreas com floresta tenham crescido em número e volume em todos os Estados do Brasil, o país ainda não possui um índice de preços do setor que possa orientar o mercado.
Compradores, vendedores, corretores, investidores e arrendatários podem ter percepções diferentes de preços no momento da negociação de uma área.
Áreas rurais
No mercado de áreas rurais produtivas, em que se desenvolvem atividades agrosilvopastoris, alguns índices foram desenvolvidos por instituições como o Instituto de Economia Agrícola (IEA), do Governo do Estado de São Paulo e o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV/IBRE).
O IEA divulga valores de áreas rurais, produção e produtos agrícolas, salários, dentre outros. Há particularidades e diferenças conforme a região, o produto, a safra, a cotação de moedas etc.
Áreas urbanas
Por sua vez, o mercado imobiliário de áreas urbanas também conta com índices conhecidos de preços, tais como os desenvolvidos pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) e o Índice Nacional da Construção Civil, também desenvolvido pela FGV.
Além dos índices, há empresas e plataformas online que oferecem serviços de consulta de preço de imóveis, normalmente por metro quadrado. Os índices orientam transações de venda ou de aluguel de imóveis residenciais, comerciais ou industriais.
Áreas de floresta
Embora áreas de floresta possam estar localizadas em meio rural ou urbano, o Brasil ainda não possui um índice consolidado que possa servir de parâmetro para as transações.
Importante notar que as áreas de floresta apresentam características e peculiaridades que exigem um tratamento especial. A começar porque, de acordo com o Instituo Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o Brasil possui 6 tipos de biomas: amazônia, cerrado, caatinga, mata atlântica, pantanal e pampa.
Em segundo lugar, porque a vegetação pode ser primária, quando possui grande diversidade biológica, ou secundária (ou, em regeneração), quando é resultante de um processo natural de sucessão, após ocorrência de supressão.
Sendo vegetação secundária, pode estar em 3 diferentes estágios de regeneração: inicial, médio ou avançado.
O mercado de floresta como compensação ambiental
A legislação brasileira determina que imóveis rurais devem possuir áreas preservadas a título de Reserva Legal. Atualmente, a obrigação ocorre por força da Lei nº 12.651/2012, que instituiu o atual Código Florestal.
Todavia, é possível que os proprietários, se assim desejarem, adquiram ou arrendem áreas de floresta de terceiros, o que recebe o nome de compensação ambiental.
Nas últimas décadas, a compra de floresta como compensação ambiental ocorreu em ritmo lento, mas tem acelerado nos últimos 5 anos.
O consultor Yuri Rugai Marinho, diretor da ECCON Soluções Ambientais, aponta que “o mercado, ainda de forma desorganizada, tem registrado operações de venda e arrendamento para fins de compensação ambiental ou estoque de áreas verdes”.
Na percepção de Yuri Marinho, no Estado de São Paulo, a maior procura se concentra no Vale do Ribeira, ao sul do Estado, englobando Municípios como São Lourenço da Serra, Pedro de Toledo, Tapiraí, Miracatu, Juquiá e Registro.
Nesta região, principal remanescente de mata atlântica de São Paulo, há áreas particulares e públicas, em que se observam unidades de conservação pendentes de regularização. Há, ainda, um número significativo de fraudes identificadas.
É também nesta região que se localiza o Legado das Águas, nome dado à propriedade do grupo Votorantim. O Legado corresponde a 1,5% de toda a Mata Atlântica residual do Estado de São Paulo e possui 31 mil hectares de floresta conservada, disponível para compensação de Reserva Legal. É a maior reserva privada de Mata Atlântica do país.
O grupo Votorantim, por meio da Reservas Votorantim Ltda., e a ECCON Soluções Ambientais se uniram para oferecer assessoria técnica e opções viáveis de áreas regularizadas com floresta, fazendo uso da compensação ambiental.
Preços para compensação ambiental
Embora o Estado de São Paulo registre o maior número de transações envolvendo áreas de floresta, o mercado é nacional e engloba todos os Estados.
Naturalmente, a procura por áreas será maior nas regiões onde houver maior desmatamento ou atividade agrosilvopastoril. Por sua vez, a oferta advém de regiões preservadas.
A precificação leva em consideração alguns critérios, tais como a realidade ambiental, imobiliária e fiscal do imóvel; sua extensão; a localização e proximidade com infraestrutura urbana e a possibilidade de invasões.
No Estado de São Paulo, para áreas com até 100 hectares, o preço de negociação de venda tem sido estabelecido entre R$ 5.000,00 e R$ 12.000,00 por hectare. Todavia, a depender da regularidade dos documentos e das características da área, o preço pode variar para cima ou para baixo.
Para o caso de arrendamento, na mesma metragem, os preços têm variado entre R$ 500,00 e R$ 1.200,00 por hectare por ano.
Como participar do mercado
Proprietários, profissionais da área e investidores que tenham interesse em participar deste mercado em expansão devem se atentar para o alto índice de fraudes e a complexidade da legislação.
Os trâmites de compensação ambiental exigem assessoria técnica, jurídica e financeira, pois envolvem análise de documentos, mapas, dados georreferenciados, bem como o gerenciamento de riscos.
A demanda tem aflorado de investidores, pessoas interessadas na preservação ambiental e proprietários em situação irregular, mas o mercado de maior escala é a demanda das empresas proprietárias de grandes áreas produtivas irregulares no que se refere à Reserva Legal.
Fonte: Exame
Mensalmente, enviamos cartas aos nossos clientes, parceiros e leitores. Queremos contribuir com as discussões, apresentar propostas e informar sobre as oportunidades de negócios que existem na seara ambiental. Se quiser receber a carta, escreva seu e-mail no quadro abaixo. Boa leitura!