Georreferenciamento de imóvel rural – Vol. 56 – Janeiro.2020

Neste volume da carta da ECCON, trataremos do georreferenciamento de imóveis rurais no Brasil, com destaque para os aspectos legais e técnicos envolvidos e as tendências relativas ao tema.

O georreferenciamento de imóvel rural

O ano de 2001 foi um marco para a demarcação de imóveis rurais no Brasil. Naquele ano, foi publicada a Lei Federal nº 10.267/2001, que, alterando a lei de registros públicos (Lei Federal nº 6.015/1973), estabeleceu o georreferenciamento de imóveis rurais como exigência para a sua escrituração no Livro de Registro Geral.

Pela alteração legislativa promovida, a identificação do imóvel rural deve ser “obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA […]” (artigo 176, § 3º, da Lei Federal nº 6.015/1973).

Fazer a identificação a partir de tal método é o que se conhece por georreferenciar o imóvel; é utilizar-se da tecnologia para tornar mais eficiente e precisa a gestão territorial garantindo a legalidade da propriedade e reduzindo as disparidades e lacunas existentes entre a área declarada no registro público do imóvel e a sua situação real in loco.  

Apesar de tal exigência ter sido prevista em lei desde 2001 e da precisão a que se pode chegar, ainda hoje não é incomum encontrar matrículas em que os vértices de uma área são descritos como “o ponto até onde é possível ouvir um grito” ou “o ponto localizado onde acaba o fumo em um cachimbo quando montado em um cavalo”.

Os exemplos acima ilustram como eram feitas as identificações dos imóveis antes da existência das ferramentas de que dispomos hoje e revelam, pela linguagem e pelos métodos então utilizados, o potencial para (i) a imprecisão na delimitação dos imóveis e, consequentemente, (ii) para conflitos e disputas sempre que os proprietários desejam vender, transferir, desmembrar, parcelar ou remembrar a sua área.     

Pela lei, sujeitam-se a tal exigência áreas definidas como imóveis rurais, as quais, de acordo com o Estatuto da Terra (Lei Federal nº 4.504/1964), são caracterizadas como áreas contínuas, qualquer que seja a sua localização, que se destinem ou possam se destinar à exploração extrativa, agrícola, pecuária, florestal ou agroindustrial.

Dado o imenso desafio de implementar o uso dessa tecnologia para retificação e atualização de uma base de dados de matrículas por todos cartórios de registros de imóveis Brasil, já foram publicadas, ao longo desses quase 20 anos de vigência da lei, 3 normas técnicas e diversas leis que alteraram o marco de 2001 visando a regulamentar o instrumento e a estabelecer prazos para a regularização dos imóveis a partir do georreferenciamento.

De um lado, as normas técnicas tiraram dúvidas dos profissionais habilitados, facilitando e agilizando o processo de elaboração e análise das peças técnicas necessárias ao processo de georreferenciamento de imóveis rurais. De outro, foram alterando os prazos para efetivação do georreferenciamento, principalmente devido à necessidade de adequar a exigência aos recursos financeiros e humanos disponíveis no INCRA para analisar os processos. A última alteração se deu por meio do Decreto Federal nº 9.311/2018 que, em seu artigo 50, alterou a redação do artigo 8º do Decreto Federal nº 4.449/2002, estabelecendo o seguinte:

  • para imóveis rurais com área de 100 a menos de 250 ha, a obrigação já passou a ser exigível desde 20.11.2018;
  • para imóveis rurais com área de 25 a menos de 100 ha, a obrigação será exigível a partir de 20.11.2023;
  • para imóveis rurais com área inferior a 25 ha, a obrigação será exigível a partir de 20.11.2025.

Como vimos até aqui, a partir dessa importante lei de 2001, pretendeu-se promover a regularização dos imóveis rurais para que os limites sejam definidos com coordenadas absolutas, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, podendo ser confrontadas por qualquer profissional habilitado para o serviço, mediante emissão de ART.

Avanços no georreferenciamento de imóveis rurais

No ano de 2001, não havia smartphones; o salto tecnológico em nossas vidas ao longo desses 19 anos não poderia ser mensurado. O avanço da tecnologia empregada para o georreferenciamento de imóveis rurais ao longo dos anos aconteceu na mesma medida: passamos das estações totais (instrumento eletrônico utilizado na medida de ângulos e distâncias), para os GPS geodésicos (que promovem a leitura de informações emitidas pelos satélites em órbita e calculam as coordenadas geodésicas – latitude, longitude e altitude), posicionamento peloRTK – Real Time Kinematic e até para o georreferenciamento com drones.

Hoje, áreas remotas também podem ser georreferenciadas sem que seja necessário um exército de técnicos em campo; basta que a tecnologia correta seja escolhida dentre a vasta lista de opções disponíveis no mercado. Por conta disso, as normas técnicas são constantemente atualizadas para acompanhar o ritmo do avanço tecnológico. Nesse sentido, destacamos, também, a Norma de Execução INCRA/DF nº 02/2018, permitindo, por exemplo, o uso de drones em alguns casos.

Na análise dos processos de georreferenciamento de imóveis pelo INCRA, também houve avanços. Nos primeiros anos em que a lei passou a vigorar, a análise do processo de georreferenciamento de imóvel durava meses. Hoje, com a implantação do Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF), graças ao seu algoritmo, um processo que não apresente entraves complexos é analisado e certificado em segundos.

E a melhoria é contínua: antes, as análises dos processos de simples retificação de imóvel realizada por técnicos do INCRA (análise de alguns parâmetros como nome, CPF, código do imóvel e do cartório, matrícula e outros) levavam semanas ou meses para serem concluídas. A partir de 2019, um algoritmo também foi implantado e agora os processos com essas características mais simples levam apenas segundos para sua conclusão.

Mudanças nos procedimentos também trouxeram agilidade, a exemplo da dispensa de carta de anuência dos confrontantes em alguns casos nos processos de georreferenciamento de imóveis rurais.

Tendências no georreferenciamento de imóveis

Com o avanço do georreferenciamento de imóveis rurais no Brasil, naturalmente o próximo passo será o georreferenciamento de imóveis urbanos. Vale destacar que, em alguns municípios brasileiros e em diversos países desenvolvidos, esta já é uma realidade.

O georreferenciamento de imóveis rurais foi pensado para evitar a sobreposição de imóveis e este é também um problema em áreas urbanas. E não são poucos os casos de locação inadequada de loteamentos, o que marca, desde a origem do empreendimento, a ilegalidade desses imóveis, correndo-se até o risco de não se conseguir promover a legalização devido à dificuldade de identificação e diferenciação.

O que se vê, portanto, é que o georreferenciamento de imóvel rural ou urbano traz segurança para seu proprietário, pois elimina o risco de sobreposição com outro imóvel e evita que o proprietário se surpreenda, no momento de qualquer transação futura, com a notícia de que o imóvel sequer existe – o que, hoje, infelizmente, não é raro acontecer. Uma boa notícia é que, com o avanço da tecnologia no setor, este procedimento é um caminho sem volta e, cada vez mais, os custos de georreferenciar serão barateados, viabilizando este serviço em qualquer tipo de propriedade.

A equipe multidisciplinar da ECCON está à sua disposição para assessoria técnica ambiental envolvendo georreferenciamento. Para mais informações, entre em contato conosco: contato@ecconsa.com.br.

***  

Gostaríamos de convidá-los a enviarem suas críticas e sugestões, as quais serão consideradas e refletidas em nossas cartas.

Yuri Rugai Marinho
Fernando Montanari

ECCON Soluções Ambientais é uma empresa de regularização ambiental focada na apresentação de soluções ambientais. Nossos profissionais possuem formação nas melhores faculdades do Brasil e experiência técnica para oferecer serviços dinâmicos e com diferentes graus de complexidade. Oferecemos serviços de identificação, diagnóstico e a efetiva regularização ambiental de todo tipo de propriedade ou atividade produtiva desenvolvida dentro das fronteiras do Brasil. Acompanhe-nos na imprensa.

Mensalmente, enviamos cartas aos nossos clientes, parceiros e leitores. Queremos contribuir com as discussões, apresentar propostas e informar sobre as oportunidades de negócios que existem na seara ambiental. Se quiser receber a carta, escreva seu e-mail no quadro abaixo. Boa leitura!

* Campo obrigatório